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楼市还有一颗定时炸弹却被忽视!


始自2015年年初的宽松货币和地产调控放松带来了去年年末以来的新一轮房价上涨,今年以来,一二线城市高歌猛进,各地“地王”频出。以北上广为代表的一线城市以及热点二线城市陆续出手调控楼市,限贷、限购等政策近期密集出炉。

 

然而,除了疯狂的地王、房价和政府的调控之手,还有一个重要的楼市变量隐藏在大家的视线盲区——那就是“房抵贷”产品。而这颗潜伏的地雷,正在默默地给楼市输送着杠杆。

 

楼市“暗度陈仓”加杠杆:多家银行推房抵贷产品

 

据财新网消息,至少包括农行、建行、民生、中信等多家银行均推出了“房抵贷”产品,额度大部分在300万,有的银行甚至没有上限。按质押率看,目前银行普遍认为,房抵贷跟按揭贷的风险是一致的。银行的压力测试结果是,房价下跌30%-40%,银行不会有损失。

 

所谓房抵贷,即二次抵押贷款,贷款用途为消费或经营,包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途,不能用于买房。但是,由于银行与中介等在受托支付上发明多种规避之道,银行难以对贷款去向进行监管。

 

北京晚报此前报道,有多家银行开拓了房屋二次抵押的业务,即使名下仍有贷款未结清的房屋,只要还款一年以上,就可以申请二次抵押。

 

这项业务的运作有一个大背景:经济形势不好,企业贷款不好做,小企业贷不到,大企业不愿贷,所以银行都把目光集中到了个人房贷业务身上,只有个人买房的意愿还很强烈。

 

银行工作人员称,不需要结清贷款,直接按照市场价的六成减去剩余贷款数,就是能贷到的款项。利率为基准的1.1倍,申请后并非必须用于经营,拿来再投资买房也是可以。当然,申请时不写买房就行。

 

财新网引述一位大行风控人士评论称,房抵贷是个雷。房抵贷完全依靠房地产的价值,没有按揭分期偿还这一风险递延。抵押了房子再去买,一套房涨到1000万元,就能给出700万元的贷款。楼市这样不断加杠杆,很恐怖。

 

房企手持1.5万亿资金,犹如“堰塞湖”高悬

 

房企半年报数据中,资金层面的改善成为一个重要特征。其中,截至今年6月底,融创手中的现金超过400亿元,较去年底增长近半。同期,虽然经历了对中信部分地产业务的收购,中海的资金流仍然超过了1000亿元。号称要冲击3000亿销售规模的恒大,手中的现金则超过2100亿元。

 

楼市火爆,销售回款是房企最主要的资金渠道。

 

21世纪经济报道,值得注意的是,由于实体经济不振,其他资金流入房地产业,也成为近期资本流动的重要特点:保险资金介入拿地和项目操作阶段的行为,在东部城市普遍存在。从年中开始,一些保险公司甚至独立拿地。在福建、浙江等省份,很多制造业资金转而炒房,或者以入股的方式介入项目开发。

 

数据显示,今年前7月,房地产开发企业到位资金79881亿元,同比增长15.3%;而在投资端,前7月全国房地产开发投资55361亿元,同比名义增长5.3%。房地产企业手中大约有1.5万亿资金,犹如高悬的“堰塞湖”。

 

“地王”的密集诞生便是房企资金面充裕的体现。而对于拿到地王的房企来说,未来将面临的是入市难题。中原地产首席分析师张大伟表示,对于一二线城市来说,未来一年房价涨幅不超过50%。未来三年,如果周围房价上涨不超过100%,这些“地王”都将面临巨大的入市难度。其对房地产企业带来的资金压力将不可忽视。

 

调控加码下的楼市会怎样?

 

经济低迷、房地产独大的现象已经引发政策层关注。北上广深四个一线城市在内,全国有九个城市,实行了不同程度的限购和限贷政策。二线楼市中,苏州和厦门实施了限购政策,合肥、南京、武汉出台了限贷政策。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃表示,上海楼市新政传言处于一直存在、却始终无辟谣的状态,可信度较高,预计9月底或10月初有可能出台。此外,从后续市场走势来看,天津、合肥、武汉、郑州、杭州、福州、东莞、珠海等城市限购的可能性非常大。

 

莫尼塔(上海)信息咨询有限公司认为,7月份银行新增贷款几乎全部来自于居民新增中长期贷款,信贷驱动的楼市风险进一步加剧。信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。

 

易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱认为,无论是上海、深圳、北京,还是接下来可能会出台“限购”政策的南京、合肥等热点二线城市,这一轮如果出台政策应该会对当前一手房和土地市场产生较大影响。不能对可能要出台的政策过度掉以轻心,政策是有叠加效应的,一旦超过一定“临界点”,随着购买力透支、需求透支,最后几个月的成交量也将回落。不过,房价不会出现大跌。中国的经济现在也承担不起出现房价大跌的局面,也不太会有货币收紧的可能。

 

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在中国证券报刊文称,今年9月到明年上半年,楼市总体将出现短期调整,深度调整城市更加集中。倪鹏飞认为,时间维度上,房地产销售价格和销售量增幅或呈回落趋势,房地产投资增长幅度或剧烈波动。空间维度上,一二线及热点城市将深度调整,商品房库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。


地产商融创中国则表示,从整个市场来看,这个市场是不对的,或迟或早的时间,地价过热会暂停,这个是非常有可能的。上半年的时候,融创中国对货币政策,市场的变化有过深刻的反思。相信在重点城市还是会有调控的政策,但是国家整体的流动性的结构是不会改变的,在局部上涨比较快的城市还是会有调控的空间。在某些城市有调控的空间,但是往下降的空间还是不是很大。在货币政策宽松,流动性的前提下,我们维持这样的判断。

 

远洋地产表示,房地产市场形势一片大好,一线疯,二线热,三线至少是不冷,但心里还是很害怕,认为这是又一个高点,那就看什么时候降,快的话几个月,慢的话也不超过一年,原因和供需没什么关系,都是钱多造成的。

 

也有地产商表示乐观。中国金茂表示,整个中国房地产市场下半年和明年上半年会保持平稳的态势。下半年整体销售去化不会出现大波动,明年上半年随着热点城市政策出台,价格会处在小幅上扬通道,销售去化量不会出现大幅增长。目前还没有某些城市出现过热的情况,相关政策政府调控还是有效果,对市场健康可持续发展有支撑作用。

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